Megismétlődik 2008? Minden, amit a futótűzként terjedő ingatlanőrületről tudni akartál



Kezdjünk egy jó hírrel: a piaci előrejelzések alapján idén is jelentősebb értéknövekedés várható az ingatlanpiacon, ami hozzájárulhat ahhoz, hogy az idei hozamok is vonzóak legyenek az ingatlanalapokban. Rossz hír viszont, hogy előbb-utóbb lesz egy kisebb vagy akár komolyabb visszaesés, és akkor nagyon nem lesz mindegy, milyen ingatlanalapban tartjuk a pénzünket. Merthogy elképesztő pénzek áramlanak hónapról hónapra ingatlanalapokba, miközben a befektetők többsége valószínűleg nem is tudja, pontosan milyen befektetések vannak ezekben az alapokban, pontosan miből jön a hozam és vajon mi lesz ezekkel az alapokkal, ha az ingatlanpiaci értéknövekedés egyszer csak látványosan lelassul. Ennek jártunk utána a két legnagyobb ingatlanalap és az egyetlen lakásalap segítségével.


Először is fontos tisztázni, hogy ingatlanalap és ingatlanalap között is van különbség, elég, ha a piacon elérhető egyetlen lakásalap és a többi ingatlanalapra gondolunk. A különbségeket persze végig lehetne venni a szerint is, hogy az egyes alapok

  • közvetlenül vagy közvetetten tartanak-e ingatlant a portfólióban,
  • zártvégűek vagy nyíltvégűek,
  • zártkörű vagy nyíltkörű a befektetési jegyek kibocsátása, stb,


de cikkünkben az alapok közti különbséget most csak a bennük lévő ingatlanbefektetések alapján hegyezzük ki. A lenti összehasonlításhoz az Impact, az Erste és az OTP Ingatlan Alapkezelő kérdéseinkre adott válaszaikból dolgoztunk.

Pontosan miből jön az ingatlanalapok hozama?


A hazai ingatlanalapok esetében a hozamok két fő forrásból tevődnek össze: a bérbeadásból származó bevételből és az értékváltozáson elérhető hozamból, ezeknek az elemeknek hozamokon belüli súlya azonban eltér a lakásalap és a többi vizsgált alap esetében.

  • A Duna House Magyar Lakás Ingatlanalap tájékoztatása szerint a bérbeadásból származó bevétel és az értékváltozásból elérhető hozam mellett az újépítésű beruházásban kedvezményes áron történő vásárlásból is származik bevétel. Ez utóbbi saját fejlesztés, illetve idegen fejlesztésben történő vásárlásból is jöhet, bár az alap tájékoztatása szerint a saját fejlesztés az alap mérete miatt még nem lehetséges, a tervek között viszont szerepel.
  • Az Erste Ingatlan és az OTP Ingatlan esetében is a bérleti díjak és az ingatlanok átértékelődése járul hozzá a befektetőknek kimutatott hozamhoz. A bérleti díjakat jellemzően havi szinten fizetik a bérlők, amelyeket azonban naponta jóváírnak az érintett alapok estében, a bérleti díjból származó bevétel így napi szinten adódik hozzá a lakásalap és a két másik alap hozamához.


Abban viszont, hogy melyik alap esetében melyik bevételi forrás adja a hozam nagyobbik részét, már nagyobb az eltérés. A lakásalap esetében ugyanis 35-40%-ot tesz ki a bérleti díjból, 65-60%-ot pedig az értéknövekedésből származó bevétel a hozamban, míg az Erste és az OTP alapja esetében a bérleti díj adja a hozam nagyobb részét (a lakásalapnál azért érdemes megemlíteni, hogy a bérleti díjból származó hozam így is többet tesz ki, mint a másik két alap összesen elért hozama).

Mindez azért érdekes, mert bár most még nem látszik, hogy az ingatlanpiacon jelentősebb korrekció jönne a közeljövőben, ha ez mégis megtörténik, a portfólióban lévő ingatlanok értéke jelentősen csökkenhet, ez pedig hatással lesz a befektetők hozamára is, főként azoknál az alapoknál, ahol az átértékelődésből származó bevétel adja a hozam fő részét. Egy esetleges ingatlanpiaci gyengélkedés persze a bérleti díjakra is kihat, de ez esetben jellemzően később gyűrűzik be.



Mindeddig a vizsgált alapok teljesítményére nem lehet panaszkodni, különösen, ami a lakásalapot illeti: a most két éve indult alap idén eddig 8,4%-os hozamot ért el, az éves hozama pedig eléri a 11%-ot. Ehhez képest az OTP Ingatlanalap idén eddig 2,7%-os teljesítményt ért el, az elmúlt egy évben pedig közel 4%-ot. Indulástól az alap több mint 5%-os éves hozammal büszkélkedhet. Az Erste Ingatlan október elejéig közel 2%-ot hozott a befektetőknek, az elmúlt egy évben pedig 2,4%-os. Az indulástól számítva viszont már évi több mint 6%-nál jár az alap.


20181018.1

Mennyire likvidek az ingatlanalapok?

Jogszabályilag van egy 15%-os előírás kötelező likvid hányad tartására, amelyet a piacon lévő alapok jellemzően jóval meghaladják, van olyan alap, ahol a likvid hányada a portfóliónak 50% feletti. A lakásalap esetében ugyanakkor külön figyelnek arra, hogy a kötelező 15% likvid hányad felett minden összeg be legyen fektetve, hogy minél magasabb hozamot tudjanak termelni. A likviditási számok ismerete tehát egy ingatlanalap megvásárlása előtt azért fontosak, mert a likvid eszközök aránya nagyban meghatározza az alap hozamtermelő képességét is: a nagyobb likvid hányad alacsonyabb potenciális hozamot vetít előre, mivel a könnyen pénzzé tehető eszközökön csak kisebb hozamokat lehet elérni (főleg a mostani, még mindig alacsony hozamkörnyezetben).

A likviditáskezelés a vizsgált alapoknál az alábbiak szerint működik:

  • A Duna House lakásalapja esetében a befektetési jegyek visszaváltásakor - főleg, ha nagyobb összegről van szó (ilyen ez idáig nem volt az alap tájékoztatása szerint) - a visszaváltott összeget az ingatlanok értékesítésével szabadítják fel. Annak érdekében, hogy ilyen esetben az ingatlanokat ne kelljen áron alul értékesíteni, a visszaváltás idejét az értékesítés átlagidejéhez kötötték, ami jelen esetben T+56 napos, tehát a befektető az 57. napon kapja kézhez az ellenértéket (munkanapon). Befektetési jegyek vásárlásakor pedig T+6 napos elszámolás van, tehát a befektető a 7. napon kapja meg a befektetési jegyet, gyakorlatilag ennyi ideje van az alapnak befektetni a befolyó összeget.
  • Az Erste alapjánál a likviditási cél 40-60%, a befektetési jegyeket már a vásárlás napján az ügyfelek rendelkezésére bocsátják, míg visszaváltáskor T+5 napos elszámolás van, tehát a befektetők a 6. napon kapák kézhez a pénzüket. Ez esetben a beérkező pénzeket az alap először biztonságos pénzpiaci eszközökbe fekteti, miközben keresi az ingatlanvételi lehetőségeket. Ez esetben tehát azért kapja meg hamarabb a befektető a jegyet, illetve visszaváltáskor a pénzt, mert magasabb likvid hányaddal dolgozik az alap.
  • Az OTP ingatlanalapjánál konkrét adatunk nincs arra vonatkozóan, mekkora likvid hányadot szeretne tartani az alapkezelő az alapban, de a legutóbbi havi jelentés szerint az alapban meghaladta a 17%-ot a bankbetétek aránya. Az alap befektetési jegyét az erstés alaphoz hasonlóan már a vásárlás napján megkapja a befektető, a visszaváltás pedig T+3 napos. Az alapkezelő tájékoztatása szerint az alapba befolyó pénzeket első lépésben likvid eszközökbe teszik és itt is tartják mindaddig, amíg egy befektetésre alkalmas ingatlanmegvásárlására elegendő mennyiségű összeg összegyűlik.

 

Hogyan választják ki a befektetésre érdemes ingatlanokat?


Ebből a szempontból nyilván speciálisabb helyzetben van a lakásalap a piacon lévő többi ingatlanalaphoz képest, miután az alap számára rendelkezésre áll a Duna House teljes ingatlanbázisa. A Portfolio-nak küldött válaszból kiderül az is, hogy alapvető szempont az ingatlanok kiválasztásánál a megfelelő bérbeadhatóság és az értéknövekedés lehetősége. Mint megtudtuk, az alap jellemzően egyéves bérleti szerződéseket köt, ezzel biztosítják, hogy legalább évente tudják emelni a bérleti díjakat, lekövetve a piaci mozgásokat.

Az OTP alapja esetében az ingatlan elhelyezkedése, a minősége és a bérlői összetétel a fő kiválasztási szempont. Külön figyelnek arra is, hogy az új portfolióelem rögtön tudjon jövedelmet termelni, ezért törekednek olyan ingatlanalapokba beszállni, amelyeknél 5-10 éves bérleti szerződések vannak.

Az Erste ingatlanalapjánál a fentihez hasonló kiválasztási szempontok működnek: a stabil cash flow-val rendelkező, jó elhelyezkedésű, jó minőségű ingatlanokat keresik. Elárulták azt is, hogy a jelenlegi állomány átlagos bérleti időtávja 6 év felett van (irodaházak esetén 5 év jellemző, bevásárlóközpontoknál 10-15 is lehet).

A vizsgált alapok jellemzően negyedévente végeztetik a portfólióban lévő ingatlanok értékbecslését, annak ellenére, hogy ezt a törvényi előírás alapján elég lenne félévente elvégezni. Ennek egyik fő oka, hogy ezzel elkerülhető az alap jelentősebb árfolyamingadozása (hiszen felértékeléskor például jelentős ugrás következhet be az árfolyamban), másrészt így sokkal hamarabb részesülnek a befektetők is egy esetleges piaci felívelésből és az ennek köszönhető értéknövekedésből.

20181018.2
 
A három vizsgált alap esetében felmerülő díjak:

  • Vételi díj: jellemzően 2% körüli díj, de maximum 2-3 ezer forint
  • Visszaváltási díj: mindhárom vizsgált alap esetében 0,5%-ot tesz ki
  • Büntetőjutalék: jellemzően 2% és akkor kell megfizetni, ha bizonyos idő előtt váltják vissza a befektetési jegyeket
  • Folyó költségek: a lakóingatlanalap esetében a legmagasabb 3,5%-kal, ennek oka itt a portfólió összetételében keresendő, a lakóingatlanok üzemeltetése, fenntartása, a bérleti szerződések és egyéb amortizációs kérdések kezelése itt sokkal gyakoribb. A folyó költségek közé sorolható ezen felül az alapkezelési és letétkezelési díj, az ingatlanvásárlás tranzakciós illetéke, illetve a felújítási költségek.
  • Teljesítménydíj (csak a lakásalapnál): az erstés és az OTP-s alap esetében nincs sikerdíj, a lakásalapnál azonban az RMAX hozamán felül elért hozamrészt 20%-os sikerdíj terheli (az RMAX a referenciaindex).

A vizsgált ingatlanalapok esetében a fontosabb adatokat és felmerülő díjakat az alábbi táblázatban foglaltuk össze:

20181018.3

De mi lesz ezután? Érdemes még ingatlanalapba fektetni?


Ha hiszünk az MNB, a KSH
és több más lakásárindexet publikáló szolgáltatónak, akkor még nagyon nem látszik, hogy itt lenne a lakás-és ingatlanpiaci áremelkedés vége. Az MNB adatai szerint idén az első negyedévben

  • Budapesten a korábbi negyedévek üteménél gyorsabban, 5,6 százalékkal emelkedtek a lakásárak nominálisan, az éves növekedési ütem pedig 16,6 százalékot tett ki.
  • A vidéki városokban a fővároshoz hasonló mértékű, de az előző negyedévi dinamikát jóval meghaladó, átlagosan 5,5 százalékos nominális drágulás volt tapasztalható 2018 első negyedévében.
20181018.4


A
z OTP Lakóingatlan Értéktérképe azonban kitér arra is, hogy 2017-ben valószínűleg a ciklikusan működő ingatlanpiac meredek fellendüléssel jellemezhető fázisát zártuk. A 2013-as mélypont után 2014-ben megjelentek a vevők, a forgalom látványosan nőtt. 2015-től három éven át az országos átlagár százalékban kifejezve kétszámjegyű mértékben nőtt. Mindezen folyamatokat négy év alatt végigjárva a tavalyi évre az ingatlanpiac minden jel szerint normál, érett fázisba ért, amit a növekvő árakra reagálva tömeges lakásépítések jellemeznek, az építőipari munkaerőhiány, a lakásáfa kérdésköre, illetve az emelkedő munkaerő- és kivitelezési költségek viszont nehezítik mindezt. Szerintük a már három éve kétszámjegyű reálár-növekedés idén sem feltétlenül vált még egyszámjegyűbe, de lassabb bővülési ütem a valószínűbb.

A Duna House lakásalapja Portfolio-nak küldött válasza alapján azonban úgy tűnik, az áfacsökkentés megszüntetése nem lesz negatív hatással az alapra nézve, sőt, az intézkedéstől további áremelkedés várható a lakáspiacon. Az alap szerint ugyanis a fejlesztők tovább hárítják a megnövekedett költségeiket, amiknek egy része a rendelkezésre álló munkaerő szűkösségével kapcsolatos. A fejlesztői árrés mértéke nem teszi lehetővé a fejlesztők számára, hogy ők viseljék az ÁFA-növekedéssel kapcsolatos terheket, nem tudják átvállalni annak kisebb részét sem a vevőktől, mindez pedig további árnövekedést generál majd.

20181018.5




(Forrás: www.portfolio.hu, Címlapkép: MTI/Bizományosi, Jászai Csaba )







Egyszerűen fogalmazva a nemesfémek a „nemes” jelzőjüket azért kapták, mert nemes tulajdonságokkal rendelkeznek. A civilizáció évezredekben mérhető történetében az emberek sorsát végigkísérte és döntően befolyásolta egy ritka, gyönyörű, és nemes tulajdonságokkal bíró fém, az arany.

A befektetési arany piaca folyamatos fejlődés alatt áll a világban és Magyarországon egyaránt. A befektetési arany áfa és adómentes – az Európai Uniós irányelvekkel összhangban. Befektetőink számára teljes mértékben és biztonsággal garantált a közvetítésünk által vásárolt aranytömb eredete és annak minősége!

A gyakran ismételt kérdések között további információkat tudhat meg a befektetésekről és egyéb hasznos tudnivalókról. Néhány közülük:

    Mik a befektetési arany ismérvei?
    Mitől függ az arany ára?
    Mi a karát?
    Mennyi egy uncia?

Kapcsolat


    Tel: +36-88-565-805
    Fax: +36-88-565-806
    Email: info@fourgates.hu

Mentsd el a mobilodra névjegykártyánk a QR kód segítségével!

qrcode